domande di natura fiscale? Scrivete il vostro quesito ed inviatelo per lettera a: Circolo Svizzero – domande al Consulente fiscale – via Marcello Malpighi, n. 14 – 00161 Roma oppure per e-mail a circolo@romeswiss.net 
Buongiorno, sono proprietario come persona fisica di un appartamento che mi è stato richiesto da una ambasciata per destinarlo ad uso abitativo per suoi funzionari. Volendo usufruire della tassazione agevolata a “cedolare secca” il mio consulente mi ha detto che questo non è possibile in quanto l’ambasciata non è persona fisica e tale agevolazione riguarda solo chi è in possesso del codice fiscale alfanumerico riservato appunto alle persone fisiche. Io però ho dei dubbi, visto che non ho trovato alcun riferimento alla necessita di requisiti particolari per i conduttori. S.M.(Roma)
Gentile lettore, la ringrazio per avermi posto questo quesito tutt’altro che comune. Innanzi tutto andiamo a spiegare a chi non è al corrente che la “cedolare secca” è quel particolare regime fiscale opzionabile per i contratti di locazione in cui si paga solo 21% (se la casa è affittata a mercato libero) o il 19% (se si tratta di un canone “concordato”) al posto dell’Irpef, dell’imposta di registro e di bollo. La proporzionalità dell’imposta sulle persone fisiche rende tale opzione vantaggiosa solo per chi ha un reddito complessivo superiore a circa 15.000,00 euro (affitti esclusi) nel primo caso o circa 28.000,00 euro (sempre al netto dei canoni) nel secondo. Tale potenziale vantaggio economico per chi affitta è parzialmente compensato dal fatto che chi sceglie la cedolare non potrà chiedere adeguamenti Istat del canone all’inquilino.
Ritornando al caso in esame, in effetti la circolare ministeriale n. 26/E del 01 giugno 2011 ha chiarito che il locatore può esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. L’ambasciata non potrà mai essere considerata un’impresa ma bensì un ente privato. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma. Ne consegue che al caso di specie, alla luce di tali chiarimenti ministeriali, è possibile applicare il regime della cedolare secca.
Invero il suo consulente si riferiva probabilmente all’impossibilità a denunciare il contratto all’Ufficio delle Imposte attraverso la procedura online, per la quale ci si deve accreditare e ottenere il pincode, ma è inibita nel caso in cui il locatore non è in possesso del codice fiscale alfanumerico riservato alle persone fisiche. In tal caso andrà fatta la registrazione tradizionale direttamente presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello 69.
Dott. Goffredo RUSSO WÄLTI
Studio Russo Wälti e Associati
Via Reno, 21- 00198 Roma